На правах рекламы
«Покупать квартиру нужно здесь и сейчас»: советы экспертов подозрительным покупателям
Что ждет рынок недвижимости
Покупка квартиры — дело тонкое, ведь сталкиваться с ним приходится не часто, а нюансов, которые нужно учесть, — много. С чего начать? Как выбрать банк и застройщика? Да и выгодно ли сейчас приобретать недвижимость или лучше подождать с покупкой? 19 сентября во время круглого стола при помощи экспертов — представителей банков и застройщиков — был создан справочник советов подозрительному покупателю.
Все по-новому
Первым делом необходимо определить, какую квартиру хочется приобрести, в строящемся доме или на вторичном рынке. И если раньше первый вариант вызывал массу опасений, то со вступлением в силу нового закона 214-ФЗ все изменится, и дольщикам не придется переживать за сохранность своих средств.
Как и в какие сроки будет происходить переход на новый механизм?
— Уже с 1 июля 2018 года для застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Что это значит? Застройщик должен открывать банковский счет под каждое разрешение на строительство. Но самые главные изменения касаются порядка финансирования строительства со стороны дольщиков. Если с 1 июля 2018 года финансирование с использованием эскроу-счетов является добровольным, то уже с 1 июля 2019 года такой механизм финансирования долевого строительства будет единственно возможным и обязательным. В первую очередь все изменения, которые выступают достаточно серьезной формой страхования сбережений, направлены на защиту интересов покупателей жилья.

Евгений Ефремов, заместитель управляющего отделением по Ярославской области Главного правления Центрального банка РФ по Центральному федеральному округу:
Словарь терминов
Эскроу-счета — это счета, используемые для обеспечения гарантий сделки между застройщиком и покупателями жилья. Покупатель вносит на этот счет денежные средства, которые блокируются и отдаются продавцу, застройщику, после представления необходимых документов, в данном случае, регистрации первого права собственности.
Кто теперь ответственный?
— Как и прежде, покупатель жилья заключает договор долевого строительства непосредственно с застройщиком. Но нововведения предусматривают появление в сделке третьей стороны — уполномоченный банка. Поэтому дольщик заключает с ним договор на открытие и ведение эскроу-счетов. После чего вся полнота ответственности за сохранность денег покупателя жилья ложится на плечи банка. Плюс денежные средства, которые хранятся на эскроу-счетах, застрахованы в рамках закона обязательного страхования вклада в сумме до 10 миллионов рублей.

Евгений Ефремов, заместитель управляющего отделением по Ярославской области Главного правления Центрального банка РФ по Центральному федеральному округу:
Словарь терминов
Уполномоченный банк — банк, который прошел отбор на право предоставлять услуги в рамках долевого строительства с использованием эскроу-счета. На сегодняшний день информация об уполномоченных банках находится на сайте Банка России, и по последним данным там 55 кредитных организаций.
Чего ждать дальше?
Безусловно, изменения в законе призваны защитить интересы покупателей жилья, дать им дополнительную гарантию сохранности денежных средств. Но пройдут ли они незаметно для всех игроков рынка недвижимости?
— Законом предусмотрен переходный период, и пока все застройщики работают по старым разрешениям. Но с января 2019 года поднимается ставка НДС, а в июле все сделки должны будут проходить через эскроу-счета в обязательном порядке. Поэтому однозначно стоит ожидать повышение цен на квартиры, причем не исключаю, что уже в конце текущего года. А всю силу нового закона почувствуем на себе примерно к концу 2019 года. Поэтому квартиру выгодно покупать здесь и сейчас.

Дмитрий Головлев, генеральный директор ООО «Норские резиденции»:
Тенденции строительства
Всего несколько лет назад покупатели отдавали предпочтение однокомнатным квартирам совсем небольшого метража. То какие тенденции развития рынка недвижимости можно наблюдать сейчас?
— За последнее время произошла смена вектора спроса от однокомнатных квартир совсем небольших площадей, 30–35 кв. м, в сторону увеличения метража. Происходит постепенное увеличение спроса на двухкомнатные квартиры. На трехкомнатные квартиры спрос остается стабильным. Во многом это происходит потому, что цели покупателей меняются: раньше часто приобретались квартиры для последующей сдачи их в аренду, сейчас же инвесторы с рынка новостроек практически ушли, и люди приобретают квартиры прежде всего для собственного проживания или проживания членов их семей: детей, родителей.

Виталий Сухоруков, руководитель департамента реализации недвижимости ГК «Ярстройзаказчик»:
Что предлагают
В Ярославле десятки застройщиков возводят жилые дома от эконом до бизнес-класса во всех районах города: проблема выбора — одна из самых актуальных и сложных для тех, кто всё же решился на покупку жилья.
— Квартал «Норские резиденции» мы возводим из керамического кирпича. Это экологически чистый материал, проверенный веками. Весь квартал спланирован заранее, что позволяет нам избежать проблем с парковкой и обустройством придомовой территории. Для жителей будет достаточно парковочных мест и зон для прогулок. Сейчас у нас примерно 17 планировок в бою, так что есть из чего выбрать. Плюс все квартиры с индивидуальным отоплением, которое решает много задач. Это и отсутствие отключений горячей воды в летний период, и возможность настроить самостоятельно комфортную для себя температуру в квартире, и главное — низкие коммунальные платежи.

Дмитрий Головлев, генеральный директор ООО «Норские резиденции»:
— Наши объекты: новый микрорайон «Московский квартал» и ЖК «Клевер-Парк» тоже строятся полностью из норского керамического кирпича. Данный материал признан экспертами наиболее комфортным для постоянного проживания. Кирпич обеспечивает отличную звукоизоляцию, хороший микроклимат и оптимальную влажность в квартирах, а значит здоровую атмосферу для наших покупателей. Ведь если в квартире некомфортно, никакая инфраструктура не спасет. Но инфраструктура тоже играет не последнюю роль, покупатели становятся более внимательными к окружению дома, в котором им предстоит жить. Поэтому в ЖК «Клевер-парк» на территории площадью около гектара будут организованы в дополнение к придомовым экопарковки, спортивные и игровые площадки для детей и взрослых, парковая зона отдыха. Как и в жилом комплексе «Московский квартал» в «Клевер-Парке» предлагаем нашим покупателям большой выбор планировочных решений: однокомнатные квартиры площадью от 35 до 42 кв. м, двухкомнатные от 50 до 65 кв. м, трехкомнатные от 80 кв.м.

Виталий Сухоруков, руководитель департамента реализации недвижимости ГК «Ярстройзаказчик»:
ГК «Ярстройзаказчик» предоставляет выбор покупателю в вопросе отделки квартиры. Можно приобрести квартиру как с полной бюджетной отделкой «под ключ», так и квартиры с отделкой «под чистовую», когда пол, стены и потолок подготовлены для финишной работ, и остается только поклеить обои и уложить наполное покрытие. Но даже для полной бюджетной отделки застройщик подбирает качественные материалы. В планах компании в ближайшее время представить варианты квартир с улучшенной отделкой.
— Новый жилой комплекс ЖК «Ярославль СИТИ» — это современный, расположенный рядом с Московским проспектом комплекс, состоящий из двух 25-этажных жилых домов и двухуровневого многофункционального центра с подземным паркингом. С высоты комплекса открывается удивительная панорама всего Ярославля и ближайших окрестностей. Облицовка наружных стен выполняется по системе вентилируемого фасада, обеспечивающей респектабельный вид зданий и дополнительный комфорт в квартирах. Для удобства жителей непосредственно в самом жилом комплексе будут располагаться магазины, кафе, фитнес-центр. В шаговой доступности — торгово-развлекательные центры, спорткомплекс «Атлант», «Арена 2000», школы и детские сады. Во дворах оборудуются детские и спортивные площадки и места для отдыха. Дополнительную безопасность жильцов и порядок в доме обеспечивает собственная служба консьержа, а также два грузопассажирских скоростных лифта фирмы OTIS. Дома оборудуются закрытой мусорокамерой, обеспечивающей экологичность утилизации мусора.

Наталья Анциферова, директор ООО «Сити Девелопмент»:
Планировки квартир различаются широком выбором: 1-комнатные квартиры площадью 42–66 кв. м, 2-комнатные квартиры — 64–112 кв. м, 3-комнатные квартиры от 83 до 122 кв. м.
Квартирные акции
Каждый из нас любит приятные бонусы и подарки, неважно, что мы приобретаем, новый модный костюм или квартиру. И застройщики не остаются в стороне, предлагая интересные и важные акции своим покупателям.
— В «Норских резиденциях» действует сразу несколько акций: трейд-ин, рефинансирование и подменная квартира. Первая акция предполагает, что мы принимаем старую квартиру в зачет, в качестве первоначального взноса, и покупатель может жить в ней до момента ввода в эксплуатацию нового дома. Рефинансирование позволяет не только уменьшить процент по ипотечному кредиту, но еще и увеличить площадь. Механизм такой же: мы берем квартиру, купленную в ипотеку, в зачет, и рефинансируем кредит на новое жилье. Ну и последняя акция — квартира в аренду до ввода дома эксплуатацию. Ипотека — это серьезная нагрузка, если при этом приходится еще и снимать квартиру, то платежи становятся просто неподъемными для некоторых. Поэтому мы предоставляем квартиру из маневренного фонда на территории квартала, за которую нужно платить лишь коммунальные платежи, до момента заезда в новую квартиру.

Дмитрий Головлев, генеральный директор ООО «Норские резиденции»:
— Квартиры в «Ярославль Сити» необязательно покупать в ипотеку, можно воспользоваться рассрочкой от застройщика. Мы предлагаем два варианта: рассрочка на год и на три года. На год предоставляется абсолютно беспроцентная рассрочка. При рассрочке на три года проценты распределяются следующим образом: первый год — она беспроцентная, второй год — под 7,5% годовых, а третий год — под 15% годовых. Это удобно для тех, кто готов за короткий срок погасить задолженность, но при этом не хочет собирать большой пакет документов. Существует и программа субсидирования: застройщик фактически берет на себя часть обязательств дольщика на себя. Очень интересна, например, партнерская программа с ФораБанком «777»: кредит выдается под 7 % годовых на 7 лет с минимальным первоначальным взносом 7%.

Наталья Анциферова, директор ООО «Сити Девелопмент»:
Приобрести квартиру в «Ярославль Сити» можно и на условиях обратного выкупа. В течение месяца после даты ввода в эксплуатацию дома покупатель может отказаться от договора и забрать свои деньги обратно с гарантированным процентным доходом в размере 7%. Мы уверены в реализации нашего жилого комплекса, поэтому предлагаем своим покупателям безопасность и доходность, если они предпочтут отказаться от готового жилья и вернуть свои вложенные деньги с прибылью.
— Мы регулярно запускаем различные акции для наших покупателей. Вообще, мы стараемся не стандартизировать предложения и условия по рассрочке и ипотеке. Мы разрабатываем индивидуальный подход и подстраиваемся под конкретного человека, определяем комфортный размер платежа и сроки кредита. Плюс существуют бонусы для тех, кто совершает у нас повторную покупку, приводит родственников и знакомых. Есть и специальные предложения и программы для переселенцев из других регионов, благодаря которым они могут приобретать квартиры удаленно, даже без визита в Ярославль для совершения сделки, приезжая уже в готовую квартиру.

Виталий Сухоруков, руководитель департамента реализации недвижимости ГК «Ярстройзаказчик»:
Считаем льготы
Приобретение квартиры всегда связано со значительными финансовыми затратами, которые не каждый может себе позволить. И тогда на помощь приходят программы льготного ипотечного кредитования. Кому они положены?
— Все программы господдержки направлены на улучшение жилищных условий нуждающихся граждан, чья обеспеченность ниже учетной нормы по муниципальному образованию. В Ярославской области сейчас действует программа, в рамках которой государство помогает погашать аннуитетные платежи отдельным категориям: многодетным семьям, кто уже получил поддержку из областного и местного бюджета, педагогам, медицинским работникам, муниципальным служащим. Возмещение происходит в течение 5 лет в определенном размере. В первый год возмещается до 50% от платежа, далее до 40% и так до 10% к последнему году. Каждое муниципальное образование самостоятельно принимает уровень нуждаемости и возможность участия в программе. Для того, чтобы встать на жилищный учет, гражданин обращается в муниципальное образование, где специалисты определяют его уровень нуждаемость и возможность претендовать на получение субсидии.

Татьяна Банкова, начальник отдела жилищных субсидий и сертификатов департамента строительства Ярославской области:
Программы господдержки, действующие в Ярославской области: «Молодая семья», программа по улучшению жилищных условий для многодетных семей, улучшению условий для граждан, работающих на селе, государственные жилищные сертификаты для вынужденных переселенцев, поддержка граждан, выехавших из районов Крайнего Севера, граждан, подвергшихся воздействию радиации.
— Всегда стоит помнить, что ипотечный кредит — это всерьез и надолго. Средний срок ипотечного кредитования в Ярославской области — 15,5 лет. Размер среднего кредита — 1,6 миллиона рублей. Только адекватная оценка своего финансового положения, своих финансовых возможностей, взвешенный расчет, анализ большого количества предложений помогут сделать правильный выбор и не оступиться на непредвиденных мелочах. И всегда необходимо иметь финансовую подушку в размере трех предстоящих платежей. Нужно им управлять и не отпускать его на самотек.

Евгений Ефремов, заместитель управляющего отделением по Ярославской области Главного правления Центрального банка РФ по Центральному федеральному округу:
На каких условиях сейчас банки дают ипотеку?
— Если мы говорим об общей программе ипотечного кредитования то в Россельхозбанке ставка начинается от 9,05% годовых с первоначальным взносом от 15%. Такие условия распространяются и на рынок первичной, и на рынок вторичной недвижимости. Если берем в учет программу молодая семья, то и ставка ниже — от 8,85, и первоначальный взнос от 10%. Более того, мы работаем с программой государственной поддержки, которая позволяет на льготных условиях кредитовать те семьи, где в 2018 году родился второй или третий ребенок. Здесь ставка и вовсе стартует от 6% годовых. Безусловно, когда потенциальный заемщик и покупатель недвижимости выбирает банк, ему нужно оценивать все условия для себя в совокупности: и первоначальный взнос, и процентную ставку, и дополнительные условия по страховке. И все-таки решаться на этот шаг, если платежи не вызывают дискомфорта.

Наталья Хабарова, заместитель директора Ярославского РФ АО «Россельхозбанк»:
— Недавно ЦБ повысил ключевую ставку. Несмотря на это, с 20 августа процентные ставки и для первичного, и для вторичного рынка у нас были снижены. Сейчас ставка единая — 8,7%. В данный момент мы составляем список ключевых партнеров-застройщиков, при заключении сделок с которыми ставка по ипотечному кредиту составит 8,5%. Вслед за понижением ставок снизился и размер первоначального взноса. Если раньше он был 20%, то сейчас для оформления кредита необходимо иметь лишь 15% собственных средств. Для зарплатных клиентов эта сумма еще меньше — 10%, а для семей, использующих при покупке материнский капитал, — 5%.

Юлия Хренова, руководитель группы ипотечного кредитования ПАО «Бинбанк» в Ярославской области:
— Ставки традиционно зависят от категории заемщика, от наличия страховании жизни и здоровья и от способа проведения сделки. Если сделка проведена с электронной регистрацией, то ставка ниже. Также клиенты Сбербанка могут подобрать жилье и оформить ипотечный кредит при помощи сервиса «ДомКлик». На текущий момент процентные ставки находятся на максимально низком уровне. Прогнозировать их повышение или понижение затруднительно, но можно говорить, что здесь и сейчас брать ипотеку выгодно. Сбербанк двигается в сторону совершенствования технологических процессов совершения сделок. Активно развивается площадка для застройщиков и покупателей — «ДомКлик». Все объявления, которые будут размещены на сайте, проверяются, таким образом, гарантировано отсутствие фейковых объявлений. Процесс ипотечного кредита достаточно сложный, поэтому Сбербанк старается максимально облегчить головную боль при покупке недвижимости. Создаются специализированные центры ипотечного кредитования, внедряются новейшие технологии, позволяющие провести все операции дистанционно.

Юлия Седова, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования ярославского отделения ПАО Сбербанк:
На сайте «ДомКлик» можно выбрать не только подходящие район и планировку, но и наиболее выгодные условия покупки жилья, а также узнать, как получить дисконт к ставке по ипотеке. Здесь же можно получить информацию об условиях получения ипотечного кредита, о том, какие документы необходимо собрать для его оформления, предварительно рассчитать ежемесячный платеж и получить решение о выдаче займа. Причем все расчеты проводятся в безопасном режиме через личный кабинет клиента. Документы для одобрения объекта в банке можно также направить самостоятельно на сайте «ДомкКлик» в личном кабинете заемщика.
Новые условия
Сегодня ставки по ипотечным кредитам достигли своего исторического минимума. Но как быть тем, у кого кредит взят под невероятные 14% годовых? На помощь приходит рефинансирование.
— Рефинансирование — отличный способ снизить ставку по кредиту для тех заемщиков, которые брали ипотеку в период высоких ставок на рынке — в 2014–2015 году. Сейчас мы рефинансируем кредиты других банков по рекордной ставке — 8,7% годовых. Если посмотреть процентную ставку по рефинансируемым кредитам, то в начале года она составляла 9,5%. Разница в ежемесячном платеже вполне ощутима. При средней сумме ипотечного кредитам — 1,6 миллиона рублей, сроком на 15 лет и текущих ставках — клиент экономит порядка одного миллиона рублей за весь срок кредитования. Мы видим высокий спрос на рефинансирование среди наших клиентов и ожидаем, что эта программа выступит одним из драйверов роста ипотечного кредитования.

Юлия Хренова, руководитель группы ипотечного кредитования ПАО «Бинбанк» в Ярославской области:
— Мы тоже отмечаем большой поток клиентов. Рефинансировать можно ипотеку любого банка. Своим клиентам мы также предоставляем такую возможность. По рефинансированию ставка совпадает со ставкой по общей программе — 9,05%. Для тех, кто рефинансирует ипотеку и попадает под условия программы с государственной поддержкой, ставка составит 6% годовых.

Наталья Хабарова, заместитель директора Ярославского РФ АО «Россельхозбанк»:
А как же мебель?
Все финансовые ресурсы покупателей жилья уходят непосредственно на приобретение квартиры или дома. И не всегда остаются денежные средства для проведения ремонта или покупки мебели. Как же быть?
— Мы предусмотрели такой сценарий и готовы предложить нашим заемщикам дополнительные деньги средства на ремонтные работы в новой квартире, до 1 миллиона рублей, сумма на улучшение жилищных условий включается в сумму ипотечного кредита.

Юлия Хренова, руководитель группы ипотечного кредитования ПАО «Бинбанк» в Ярославской области:
— Мы предлагаем потребительский кредит нашим заемщикам от 10% годовых. Если клиент оформляет договор на потребительский кредит без обеспечения, то сумма по нему может составить до 1,5 миллиона рублей. Если заемщик готов предоставить обеспечение по кредитному договору, то сумма увеличивается до 2 миллионов. срок действия кредита до 7 лет.*

Наталья Хабарова, заместитель директора Ярославского РФ АО «Россельхозбанк»:
За помощь в проведении мероприятия выражаем благодарность отелю Ibis, расположенному по адресу: Первомайский пер, 2а. Ibis расположился в самом сердце Ярославля, в шаговой доступности от исторического центра города и памятников архитектуры. Ibis — это 177 номеров различной категории, 2 конференц-зала и уютный ресторан с разнообразным меню.
За предоставленные угощения выражаем благодарность гипермаркету «Глобус».

В гипермаркете «Глобус» есть возможность не только купить продукты для приготовления домашних блюд, но и сделать предзаказ на горячие блюда и закуски, а также готовые мясные, рыбные и сырные тарелки.
ООО «СИТИ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»;
офис продаж: г. Ярославль, ул. Московский проспект, д. 78;

застройщик ООО «Сити», проектная декларация на сайте — ya-city.com/document;
(4852) 33-77-78;
ya-city.com.
ООО «Норские резиденции»;
офис продаж: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 3;
(4852) 700-630;
www.norskoe.ru.
Застройщик ООО «Норские резиденции», проектная декларация на сайте — Norskoe.ru/about/documents.
ГК «Ярстройзаказчик»;
 г. Ярославль, ул. Лисицына, д. 7;
тел.: +7 (4852) 20-00-07;
www.ysz76.ru.
Проектная декларация «Клевер Парк» — www.ysz76.ru/upload/iblock/e2e/proektnaya_deklaratsiya_kmm_07082018.pdf.
Проектная декларация «Московский квартал» — www.ysz76.ru/upload/iblock/da3/proektnaya_deklaratsiya_moskovskii_kvartal_07082018.pdf.
ПАО «БИНБАНК»;
Операционный офис в г. Ярославль/76 ПАО «БИНБАНК»: ул. Республиканская, 12/2;
Тел.: +7 (4852) 599-380, 8 800 200-50-75.
ЯФ АО «Россельхозбанк»;
 Ярославский филиал: Ярославль, ул. Победы, 28а;
тел.: 8 800 200-02-90.
ПАО Сбербанк;
операционный офис: г. Ярославль, улица Советская, 34;
операционный офис: г. Ярославль, улица Кирова, 16;
тел.: 8 800 555-55-50.
* АО «Россельхозбанк».

Полные условия по ипотеке: минимальная сумма кредита — 100 000 рублей, первоначальный взнос — от 15 процентов, срок кредита — до 30 лет, обязательное страхование имущества, принимаемого банком в залог на весь срок кредита, добровольное страхование жизни и здоровья заемщика/созаемщиков (не является обязательным условием предоставления кредита и остается на усмотрение заемщика/ созаемщиков), услуги по страхованию могут быть оплачены за счет кредитных средств, супруг(а) заемщика в обязательном порядке привлекается в качестве созаемщика по кредиту, если имущество оформляется в общую (совместную) собственность.

Ставка зависит от срока кредита и категории заемщика. В случае отказа заемщика и/или солидарных заемщиков, доход которых был учтен при расчете суммы кредита, осуществить личное страхование (страхование жизни и здоровья/жизни, здоровья и потери работы) либо несоблюдении ими принятого на себя обязательства по обеспечению непрерывного личного страхования в течение всего срока действия кредитного договора ставка по кредиту может быть увеличена.
** ПАО «БИНБАНК»

Минимальный срок кредита — 5 лет.
Первоначальный взнос для зарплатных клиентов банка — 10%.
При подтверждении дохода справкой по форме кредитора ставка не увеличивается.
При отказе от личного страхования ставка увеличивается на 2 п.п.
Максимальная сумма — 30 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, 15 миллионов руб. для других регионов.

Ставка зависит от срока кредита и категории заемщика. В случае отказа заемщика и/или солидарных заемщиков, доход которых был учтен при расчете суммы кредита, осуществить личное страхование (страхование жизни и здоровья/жизни, здоровья и потери работы) либо несоблюдении ими принятого на себя обязательства по обеспечению непрерывного личного страхования в течение всего срока действия кредитного договора ставка по кредиту может быть увеличена.
*** Максимальная сумма кредита для зарплатных клиентов банка — 90%.

Возможность увеличить сумму кредита на дополнительную сумму (сверх остатка долга по рефинансируемому кредиту).
При подтверждении дохода справкой по форме кредитора ставка не увеличивается.
При отказе от личного страхования ставка увеличивается на 2 пункта.
При отказе от титульного страхования ставка увеличивается на 2 пункта.
Максимальная сумма — 30 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, 15 миллионов рублей для других регионов.

Ставка зависит от срока кредита и категории заемщика. В случае отказа заемщика и/или солидарных заемщиков, доход которых был учтен при расчете суммы кредита, осуществить личное страхование (страхование жизни и здоровья/жизни, здоровья и потери работы) либо несоблюдении ими принятого на себя обязательства по обеспечению непрерывного личного страхования в течение всего срока действия кредитного договора ставка по кредиту может быть увеличена.